Headline rent vs Effective rent

Headline rent vs Effective rent (Základní nájemné vs Efektivní nájemné)

Headline rent – Základní nájemné představuje nájemné splácené nájemcem bez jakýchkoli slev a pobídek

Effective Rent Rate – (základní nájemné x délka pronájmu v měsících po odečtení rent-free) / celková délka pronájmu

Net Effective Rent Rate – (Effective Rent Rate – (výše příspěvku na fit-out / délka nájmu)

Příklad:
Headline Rent – 14 EUR/m2
Délka nájmu – 60 měsíců
Rent – free – 5 měsíců
Fit-out Contribution – 150 EUR/m2

Effective Rent Rate:
14 EUR/m2 x 55 měsíců / 60 měsíců = 12,83 EUR/m2

Průměrný efektivní nájem je pak Effective Rent x celková pronajatá plocha.

Net Effective Rent Rate:
12,83 EUR/m2 – (150 / 60) = 10,33 EUR/m2

Net Effective Rent Rate slouží spíš pro celkové porovnání se zahrnutím všech pobídek od pronajímatele. Příspěvek na fit-out je ve většině případů zcela proinvestován a tak pro porovnání pravidelných měsíčních nákladů slouží lépe Effective Rent Rate.

Fit out contribution

Fit out contribution (Příspěvek na fit-out)

Fit out contribution je příspěvek pronajímatele na úpravy prostory dle požadavků nájemce (např.: příčky, úpravy technologicí HVAC, a jiné vybavení pronajímaného prostoru), které je nad rámec standardu definovaného pronajímatelem. Náklady na fit-out se dnes pohybují ve standardních případech od 100 do 400 EUR/m2, v závislosti na velikosti a členění prostor, na zvolených materiálech, apod. V rámci našich služeb a díky znalosti trhu a jednotlivých technických detailů volných prostor hledáme vždy nejoptimálnější řešení s cílem optimalizovat pravidelné měsíční náklady a minimalizovat prvotní investici při pronájmu nových kanceláří.

Parking ratio

Parking ratio (Parkovací poměr)

Parking ratio je podíl vyjadřující, k jak veliké pronajaté kancelářské ploše připadá právo pronájmu 1 parkovacího místa, např. Parkovací poměr 1/100 znamená 1 parkovací místo na 100 m2 kanceláří.

Heads of Terms

Heads of Terms (HoT, HoTs) – Základní podmínky nájmu

Heads of Terms je písemná dohoda/memorandum o hlavních komerčních podmínkách nájmu nebytových prostor.

Tento dokument obsahuje v bodech základní podmínky budoucí nájemní smlouvy. Hlavním účelem definice pojmů je identifikovat a zdůraznit požadavky jak pronajímatele, tak i potencionálního nájemce ještě před zahájením vyjednávání o znění nájemní smlouvy.

Add-on factor

Add on factor (Add-on Faktor)

Add on factor je koeficient určující podíl nájemce na hrazení společně užívaných prostor v budově.

Jedná se o standardní součástí nájemních smluv na nebytové prostory, určující rozdíl mezi užitnou plochou a celkovou pronajímatelnou plochou kancelářské budovy. Tento koeficient vyjadřuje podíl nájemce na společných prostorách objektu, které může mimo pronajaté kanceláře v průběhu nájmu využívat (chodby, lobby budovy, relax zóny, společné zasedací místnosti, centrální recepce, fitness centrum pro nájemce, kantýnu, apod.)

Klasifikace kancelářských prostor

Kancelářské prostory třídy A
Toto označení smějí nést nejprestižnější budovy s vysokým standardem kvality a příslušenství i velmi dobrou dostupností. Chybět v nich nesmí systémy topení a chlazení s dostatečnou kapacitou i dostačující výměnou vzduchu, optické kabely, rychlovýtahy, podzemní parkoviště nebo přístup 24 hodin denně. Uživatelé jsou ochotni za ně platit nadprůměrný nájem.

Kancelářské prostory třídy B
Béčkové kancelářské prostory jsou vzhledem k lokaci, vybavení a službám o úroveň níže než kategorie A, stále však zajišťují velmi dobrý standard. V kategorii B bývají zařazeny nemovitosti na předměstí, nebo nemovitosti nabízející jen menší prostory. Do této kategorie se časem dostanou již starší kanceláře třídy A, které již neodpovídají aktuálním technickým trendům. Jejich výhodou je příznivější cena nájmu.

Kancelářské prostory třídy C
Nejnižší kategorii vyhledávají nájemci, kteří preferují nižší nájemné (často v podprůměrné výši z hlediska konkrétní oblasti) a smíří se i s nižším standardem. Budovy jsou obvykle 15 až 25 let staré, často postrádají klimatizaci. Nacházejí se například v průmyslových částech měst.